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임대차보호법 해설집

갱신의 거절

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Q1임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가요?

불가능합니다.
임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법 상 갱신거절 사유에 포함되어 있는 경우에만 가능합니다.

Q2임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 규정 및 사례는 다음과 같습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
규정(개정 주임법 제6조의3제1항) CASE
1호 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우
5호 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우		 -
8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 -
9호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

Q3임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나요?

임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다.

Q4임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나요?

개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없습니다.
다만, 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q5임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나요?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
  • ※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
  • (1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
  • (2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
    • ① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
    • ② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
    • ③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

Q6임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까요?

이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다. 다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다.
※ [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등 → [개선] 갱신거절 임차인 추가

Q7 개정 주택임대차보호법 시행으로 임대인의 재산권이 침해되지는 않나요?

계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다.
  • 임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 주지의 사실입니다.
  • 개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며,
  • 새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없습니다.
한편, 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워 졌다는 주장도 있으나,
계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.